پایه‌های بلندمرتبه‌سازی بر زمین سفته‌بازان بنا شد

چندسالی است که بحث بلندمرتبه‌سازی در میان انبوه‌سازان رواج پیدا کرده و پس از توقف صدور مجوز بلند مرتبه‌سازی از زمستان سال ۹۴ تاکنون، شورای عالی شهرسازی مجددا به بلندمرتبه‌سازان مجوز داد

اخبار بازار ایران – از آن زمان به بعد تلاش برای عادی سازی بلندمرتبه سازی در کشور آن هم در شرایطی که ضعف نهادهای نظارتی بر حوزه ساخت و ساز سایه افکنده سبب شده تا بخش مهمی از ضوابط اینگونه ساخت و سازها رعایت نشود و بیم آن می‌رود که بار دیگر به دلیل نبود نظارت‌های لازم اتفاقاتی شبیه متروپل را در پایتخت داشته باشیم به همین جهت بار دیگر توجهات به ساختمان‌های بلندمرتبه و ضوابط ساخت و استانداردهای ایمنی آنها معطوف شده است اما آنچه در این بین مهم است رفتار سوداگران و دلالان بازار مسکن است که در پی کسب حداکثری خود بوده‌اند به گفته برخی کارشناسان برج سازی به سفته بازی مسکن و زمین در پایتخت انجامیده است؛ مساله‌ای که از دید وزیر راه و شهرسازی نیز پنهان نمانده و رستم قاسمی نیز چندی پیش اعلام کرده بود که یکی از اشتباهات مسکن مهر که ساخت آپارتمان‌های چند طبقه بود را در اجرای نهضت ملی مسکن حذف کرده و تا جای ممکن متقاضیان نهضت ملی مسکن را در خانه‌های ویلایی یا آپارتمان‌های کمتر از ۳ طبقه سکنی دهیم.

 بلندمرتبه سازی و احتمال شکل گیری متروپلی دیگر

نجفی قدسی کارشناس اقتصاد مسکن دراین خصوص می‌گوید: در ایران در مقایسه با کشورهایی مانند ژاپن و هلند که نبود زمین یک معضل اساسی است، مشکل زمین وجود ندارد و بهترین راه برای حل مشکل مسکن این است که حاشیه شهرها را با زیرساخت مناسب جهت ساخت مسکن آماده کنیم؛ در این صورت کم کم جمعیت به سمت این مناطق گسیل می‏شود همچنین در بحث مسکن المان‏های خاصی مانند احیای بافت فرسوده مطرح بود به طوری که با این اقدام قسمتی از بار سنگین بر دوش مسکن کاسته می‌شود . این کارشناس مسکن در ادامه بیان کرد: بلندمرتبه‌سازی و احیای بافت فرسوده معایب مربوط به خود را دارد زیرا باوجود اینکه در پی احیای بافت فرسوده تعدادی مسکن نوسازی می‏شود و جمعیت بیشتری نسبت به قبل در این مناطق سکونت پیدا می‏کنند اما تبعات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و شهری بسیار ناگواری را درآینده در پی خواهد داشت که در گذشته نسبت به آن دقت لازم به عمل نیامده است و روال به این صورت بوده که با ارائه تسهیلاتی افراد را به احیای واحدهای مسکونی بافت فرسوده تشویق می‏کردند اما اینکه بعدا چه اتفاقی پیش‌رو خواهد بود، را گوشزد نمی‏کردند همچنین بلندمرتبه سازی نیز فرهنگ خاص خود را می‏طلبد و باید بررسی کرد که با آسیا و فرهنگ ما در ایران مطابقت دارد؟ آیا به بلندمرتبه‌سازی فارغ از معایب و مزایایش، از منظر فضای شهری نیاز است؟ بنده بلندمرتبه سازی را راه‌حل مناسبی نمی‏دانم.  نجفی قدسی تاکید کرد: پیشنهاد بنده ساخت واحدهای مسکونی شبیه مسکن مهر است، شهرک‏های مدرن در حاشیه شهرها که از زیرساخت‏های شهری و تمامی امکانات شهرنشینی برخوردار باشند. باید بدانیم مسکن‌مهر تقریبا الگوبرداری ناقص از پروژه‌های بزرگ خارج از کشور است، بنابراین بهترین راه برای حل مشکل مسکن این است که حاشیه شهرها را با زیرساخت جهت ساخت مسکن مناسب آماده کنیم؛ در این صورت کم کم جمعیت به سمت این مناطق گسیل می‏شود و اگر در کنار پایتخت بدون توجه به زیرساخت ساختمان‌هایی احداث شود، هدر رفت ثروت ملی را به دنبال دارد و باید ابتدا زیرساخت‌های آن فراهم و سپس ساختمان سازی صورت گیرد.  به گفته کارشناسان پروژه‌های ساختمانی، اگرچه ضعف نظارت بر اجرای ساخت و سازها به دستگاه‌های متعددی از جمله سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان، ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، شهرداری‌ها و… هم برمی‌گردد، اما تا زمانی که ضوابط بلندمرتبه‌سازی دارای ضمانت اجرایی نشود، نمی‌توان از دستگاه‌های ناظر بر فعالیت‌های ساختمانی، انتظاری خارج از توانشان داشت.

 صدور مجوز بلندمرتبه سازی در تهران اقدام مثبتی نبود

یک پژوهشگر درحوزه مسکن دراین خصوص گفت: انگیزه اصلی و ابتدایی از بلندمرتبه سازی در کشور ایران حرکت به سمت مدرنیزاسیون و بعد به عنوان راهکاری برای توسعه کیفی ساختمان، بهبود فضاهای شهری در کلانشهرها، از بین بردن ساختمان‌های فرسوده، استفاده بهینه از زمین بود که متأسفانه به مرور زمان به انگیزه‌های صرفا اقتصادی تقلیل یافت و با توجه به سابقه فرهنگی، تمدنی، سنت کالبدی شهری و آسیب‌های اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و زیست‌محیطی را بر شهرها تحمیل کرد همچنین اختلالات اجتماعی، سفته‌بازی زمین و حذف تونل باد شهرها، از آسیب‌های بلندمرتبه سازی از دیگر نقاط ضعف طرح‌های بلندمرتبه سازی است.  رامین خورسند گفت: در سال‌های اخیر حرکت شتابان به سمت بلندمرتبه‌سازی و ایجاد مجتمع‌های بزرگ آپارتمانی با تعداد طبقات زیاد در کشور و به خصوص تهران رشد چشمگیری داشته است. برای مثال در فاصله سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ در مجموع مجوز ساخت ۱۵۰ برج در تهران داده شده است که عمده آنها در شمال شهر تهران بوده است.  این کارشناس درمورد آسیب‌های بلندمرتبه سازی گفت: آسیب‌های بلندمرتبه سازی را می‌توان در ۶ دسته کلی تقسیم کرد که شامل آسیب‌های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل و نقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی-  بصری می‌شود اما اگر بخواهیم بخشی از مهم‌ترین آسیب‌های بلندمرتبه‌سازی را ذکر کنیم، مواردی چون افزایش بیماری‌های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری‌های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ و میر ناشی از آن، افزایش چشمگیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه‌ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه‌داران، تأثیر منفی ساختمان‌های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمین‌های اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه‌ها و افزایش تنش‌های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیر طبیعی دمای شهر و برخی دیگر موارد را شامل می‌شود.

 موافقان بلندمرتبه‌سازی چه می‌گویند؟

کارشناسانی که موافق بلندمرتبه سازی هستند عمدتا دلیل ساخت اینگونه بناها را نوعی واقع انگاری دانسته و معتقدند با توجه به رشد جمعیت شهرهای بزرگ، احداث بلندمرتبه‌ها راه‌حلی طبیعی و مناسب برای اسکان مردم در اینگونه شهرهاست همچنین ساخت ابنیه مسکونی مرتفع امکان استفاده از زمین آزاد و زمین بازی و بهره‌مندی ساختمان و زمین از آفتاب و جریان هوای بهتر را تسهیل می‌کند و صرفه‌جویى در هزینه ساخت و کاهش قیمت تمام شده هر واحد مسکونی، صرفه‌جویی در استفاده از زمین، دسترسی وسیع به نور خورشید و باد و تامین بهتر امنیت و خدمات برای ساکنان از دیگر دلایل توجیه گرایش به سمت بلندمرتبه سازی است.  موافقان این نوع ساخت و ساز مسائلی چون امکان استفاده بیشتر از زمین خصوصا در مراکز شهرها و مناطق پرتراکم، راه‌حلی به منظور اسکان مردم در شهرهای بزرگ، متمرکز کردن مراکز اداری و تجاری و فضاهای مسکونی در نقاط مناسب، امکان بیشتر برای کسب نور بهتر در برخی نقاط و ایجاد نقاط تاریک در شهرها را به عنوان موافقت با بلندمرتبه‌سازی مطرح می‌کنند.  البته مزایای ساخت بلندمرتبه‌سازی از دید کارشناسان به همین موارد ختم نمی‌شود و شامل افزایش نشانه‌های شهری و هویت مکانی، کاهش هزینه‌های دسترسی به مراکز خدمات، حل مشکل کمبود زمین، پاسخگویی به نیاز مسکن، افزایش سرانه فضاهای باز و سبز، افزایش روابط اجتماعی بزرگ‌تر و وسیع تر، ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی می‌شود اما مساله مهم‌تر اجرای صحیح ضوابط و مقررات بلندمرتبه سازی است که باید درست و اصولی رعایت شود درغیراین صورت می‌تواند فاجعه‌آفرین مانند متروپل شود.  حدود یک دهه است که از ضوابط بلندمرتبه سازی سپری شده است و بلندمرتبه سازی در شهرهای بزرگ کشور به ویژه تهران و تبریز یکی از پیامدهای توسعه شهری است اما این امر می‌تواند کمک‌های موثری به عدم گسترش بی‌رویه شهرهای بزرگ داشته باشد اما بیش از اثرات مثبتی که خواهد داشت در صورت عدم توجه نمی‌تواند نتایج منفی و زیانبار و غیرقابل جبران در فضای شهری به وجود آورد.  ضوابط بلندمرتبه سازی در بسیاری از شهرهای دنیا برای کنترل پیامدهای زیانبار بلندمرتبه‌سازی در جهت تأمین حقوق رفاه امنیت و آسایش شهروندان ضوابط و مقرراتی در زمینه‌های مختلف از جمله کنترل ارتفاع حجم کاربری، مساله نماد فضای باز و تاثیرات ترافیکی ،تاثیرات زیست محیطی ساختمان، عقب نشینی‌ها سطح اشغال، قسمت فضای باز و بسته ارتفاع و تراکم ارتفاع کاربری ساختمان و عرض گذر ضوابط ایمنی سریع در مقابل حوادث پیش بینی نشده، ضوابط آتش نشانی، سیستم‌های سازه‌ای و تاسیساتی کنترل‌های فنی نحوه اجرا و مشخصات فنی و نظارت‌های شهرداری مربوط به ساختمان‌های بلند مرتبه تهیه شده است.

 منبع: آرمان ملی