قیمت‌گذاری بی‌قاعده مسکن استیجاری

یک هفته تا آغاز رسمی فصل نقل‌وانتقال بازار مسکن باقی مانده و بازار اجاره همچنان رهاشده و متورم است؛ بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بی‌قاعدگی در قیمت‌گذاری واحدهای استیجاری ادامه دارد و حتی مشاوران املاک نیز از قیمت‌های پیشنهادی برخی مالکان شوکه شده‌اند.

اخبار بازار ایران – دولت سیزدهم با آگاهی به‌موقع و درست از شرایط ملتهب بازار مسکن و اجاره، اجرای قانون جهش تولید مسکن را در دستور کار قرار داد و بخش قابل‌توجهی از توان مدیریتی و مالی بدنه دولت و نظام بانکی را به اجرای سریع و درست نهضت ملی مسکن اختصاص داد؛ اما اقدام عملی در رده‌های پایین‌تر دولت به‌گونه‌ای است که اجرای این طرح نتوانسته تأثیر مثبتی بر تحولات بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره داشته باشد. در شرایط فعلی، تنور تورم در بازار اجاره به‌قدری داغ است که مجموعه‌ای از معضلات سنتی این بازار گریبانگیر خانوارهای مستأجر شده و آنها را در بن‌بست سختی قرار داده است.

تقاضای بی‌پناه در بازار یک‌طرفه

بازار اجاره ایران کاملا سنتی است و به‌جز مالکان خرد و کلانی که واحدهای استیجاری خود را در این بازار عرضه می‌کنند، هیچ تنظیم‌گر یا رقیبی در این بازار وجود ندارد. به‌تبع ساختار این بازار، هرگونه تورمی که در بازار مسکن تجربه شود، نهایتا با یک تأخیر زمانی در قیمت اجاره تخلیه می‌شود و به‌واسطه ساختار عرضه و تقاضای واحدهای استیجاری، مستأجران ناچار به پذیرش این قیمت‌ها هستند. تنها اختیار مستأجران در مواجهه با این وضعیت این است که به محلات ارزان‌تر یا حتی شهرک‌های حومه‌ای و حاشیه شهرها کوچ کنند که توان پرداخت اجاره آن را داشته باشند. غیبت تنظیم‌گر در بازار اجاره، عملا بازار اجاره را به بازاری کاملا یک‌طرفه با قدرت مطلق عرضه‌کنندگان تبدیل کرده است به‌گونه‌ای که حتی تمهیدات خیرخواهانه دولت برای تعیین سقف افزایش قیمت نیز نمی‌تواند مسیر آن را اصلاح کند. از اردیبهشت1398 و در شرایطی که تکانه‌های شدید تورمی بازار مسکن به بازار اجاره رسیده بود، نخستین فاز از گفتاردرمانی‌های مجموعه وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح سازوکار بازار اجاره آغاز شد.

در آن دوره مازیار حسینی، که به‌تازگی سکان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی را در دست گرفته بود در گفت‌وگو با همشهری از ارائه یک بسته مقدماتی شامل 5پیشنهاد کلی به وزیر راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره خبر داد و گفت که نهایی شدن آنها در حال پیگیری است و تلاش می‌شود تا پیش از آغاز فصل نقل‌وانتقال اجاره‌نشین‌ها عملیاتی شوند.

باوجود این وعده‌ها، عملا هیچ تغییری در مناسبات بازار اجاره و برنامه‌های معطوف به این بازار ایجاد نشد و حتی تغییر معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه نیز گرهی از کار باز نکرد. در ادامه، فاز دوم گفتاردرمانی بازار اجاره با تدوین طرح اجاره‌داری حرفه‌ای کلید خورد که البته همچنان سرنوشت آن نامعلوم است؛ اما با شیوع کرونا، مشکلات بازار اجاره کمی تعدیل شد و نیاز متولیان به پاسخگویی در قبال این بازار نیز کمرنگ‌تر شد؛ چراکه هم به‌واسطه همدردی مردم با یکدیگر به‌خصوص در بازار اجاره و هم به‌دلیل ابلاغ مصوبه ستاد مقابله مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با تعیین سقف افزایش قیمت و البته ممنوعیت مراجع قضایی برای صدور حکم تخلیه بدون دلیل محکمه‌پسند، بخشی از مستأجران آسیب‌پذیر از گزند تورم واقعی این بازار در امان ماندند.

باوجود این، از اواخر سال گذشته که موج‌های شیوع کرونا خفیف‌تر شد، بازار اجاره نیز پایبندی به قواعد کرونایی را کنار گذاشت و از همان زمان تخلیه تورم مسکن در قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌های اجاره آغاز شد.

سوخت قیمت‌گذاری بی‌قاعده

در اقتصاد ایران کمتر کالایی است که در قیمت‌گذاری به‌اندازه مسکن و اجاره آزادی عمل داشته باشد. در حقیقت، صنایع بزرگ کشور مانند صنعت خودروسازی حتی نمی‌توانند قیمت محصول نهایی خود را با هزینه تمام‌شده تعدیل کنند اما در بازار مسکن اگر بازار بخواهد قیمت‌ها را به هر میزان افزایش دهد هیچ مانع یا عاملی در مقابل آن وجود ندارد.  در بازار مسکن، کارشناسان و حتی برخی سیاستگذاران بنا به متورم بودن اقتصاد و سرمایه‌ای بودن کالای مسکن به اصول اقتصاد بازار متوسل می‌شوند و رشد قیمت را جزو حقوق مالکیت که البته بسیار محترم است عنوان می‌کنند؛ اما مسئله اینجاست که حتی در آزادترین اقتصادهای دنیا نیز قواعد بازار اجاره چنان رهاشده و بی‌قاعده نیست و قیمت اجاره متناسب با تغییر قیمت تمام‌شده مسکن یا ارزش بازاری آن قابل‌تغییر نیست و سیاستگذار فرایندی برای بازار اجاره تعریف کرده که نه مستأجر قادر است حقوق موجر را نفی کند و نه موجر می‌تواند راسا برای بیشینه کردن منافع خود اقدام کند.

در ایران اما، اقتصاد متورم از یک‌سو و غیبت سیاستگذار در بازار بزرگ اجاره شرایطی ایجاد کرده و هیچ سرعت‌گیری برای کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در بازار اجاره وجود ندارد و بازار بنا به قواعدی که به‌شدت از تورم روزمره بازارها متأثر است نسبت به تعیین قیمت‌ها اقدام می‌کند. در حقیقت سوخت اصلی جهش قیمت‌ها در قیمت‌گذاری بی‌قاعده بازار اجاره، تورمی است که به‌صورت واقعی یا انتظاری در اقتصاد وجود دارد و به متقاضیان بازار اجاره تحمیل می‌شود.

مشاوران املاک چه می‌گویند؟

قیمت‌های پیشنهادی موجران در آگهی‌های بازار اجاره در فضای مجازی اختلاف بسیار فاحشی با سال قبل و حتی ماه قبل دارد. بررسی‌های میدانی همشهری از دفاتر مشاور املاک تهران و همچنین تماس تلفنی با برخی از آگهی‌دهندگان بازار اجاره حاکی از این است که بازار به سمت تعیین قیمت اجاره بر مبنای سنت قدیمی خود یعنی تعیین رهن با معیار یک‌چهارم تا یک‌ششم ارزش مسکن و سپس تبدیل آن با نرخ 36درصد به اجاره سالانه سوق پیدا کرده است. موضوعی که حتی مشاوران املاک نیز آن را قبول ندارند و معتقدند که با قدرت مستأجران هیچ‌گونه همخوانی نمی‌کند. یکی از آگهی‌دهندگان دلیل بالای تعیین شدن مبلغ رهن و اجاره خود را قیمت‌گذاری بازار عنوان می‌کند و آن را منصفانه می‌داند؛ درحالی‌که رقم پیشنهادی او تقریبا 70درصد بالاتر از اجاره سال قبل همان واحد است. برخی از مشاوران املاک نیز از این وضعیت گیج شده‌اند.

یکی از مشاوران املاک محدوده میدان سپاه در گفت‌وگو با خبرنگار همشهری، عبارت «بازار دیوانه» را برای توصیف وضعیت بازار اجاره به‌کار می‌برد و می‌گوید: قیمت‌ها با چیزی که مستأجر توان پرداخت آن را داشته باشد اصلا تناسب ندارد برای همین مستأجرها یا سعی می‌کنند با چانه‌زنی، قرارداد خود را تمدید کنند یا در محلات پایین‌تر و ارزان‌تر دنبال مورد اجاره می‌گردند. یکی دیگر از مشاوران املاک نیز معتقد است: فریز شدن قیمت اجاره در 2سال اخیر باعث هرج‌ومرج بازار شده و از آنجایی‌که بسیاری از مالکان به‌دنبال جواب کردن مستأجران خود هستند، بازار با افزایش تقاضا روبه‌رو شده و عرضه‌کنندگان قیمت‌ها خود را به فراخور مراجعه و تماس متقاضیان بالا می‌برند.

یکی از مشاوران املاک نیز دلیل تورم زیاد بازار اجاره را کوچ مستأجران می‌داند و می‌گوید: مستأجرانی که ناچار هستند به مناطق پایین‌تر و ارزان‌تر کوچ کنند، توان مالی بالاتری نسبت به مستأجران بومی آن محلات دارند و راحت‌تر با قیمت‌های پیشنهادی مالکان کنار می‌آیند و همین مسئله به رسمی شدن همان پیشنهادهای قیمتی بی‌قاعده منجر می‌شود و دومینوی تورمی بازار را شارژ می‌کند.

 منبع: همشهری