در شهر تهران؛

هر 263واحد مسکونی، یک بنگاه مشاور املاک!

در 22منطقه شهر تهران 3میلیون و 685واحد مسکونی وجود دارد و طبق آمارهایی که همشهری از اتحادیه مشاوران املاک دریافت کرده، به ازای هر 263واحد مسکونی یک بنگاه مشاور املاک فعال است.

اخبار بازار ایران – ناتوانی دولت‌ها در ایجاد اشتغال مولد و صنعتی در طول سالیان متمادی، باعث شده سهم حوزه خدمات از بازار کار ایران به حدود 50درصد برسد و اشتغال در بسیاری از بخش‌های حوزه خدمات نیز اشباع شود. در این وضعیت، حوزه دلالی ملک یا همان مشاوران املاک نیز مستثنا نبوده و با هجوم متقاضیان، به یک صنف شلوغ تبدیل شده است؛ درحالی‌که عملاً میزان تقاضای خدمات در این صنف مناسبتی با رشد تعداد واحدهای صنفی ندارد و همین مسئله به کاهش سرانه درآمد واحدهای فعال منجر می‌شود. نکته جالب اینجاست که اتحادیه مشاوران املاک نیز با رشد شتابان واحدهای صنفی خود مخالف است و دلیل تن دادن به آن را تورم بیکاری و فشارهای بیرونی برای تسهیل در صدور مجوز می‌داند.

پروسه 3ماهه دریافت مجوز املاک

کمتر خیابانی در شهر تهران از حضور بنگاه‌های مشاور املاک محروم است. طبق اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در پایتخت 12هزار واحد صنفی مشاور املاک با مجوز این اتحادیه فعالیت می‌کنند و حدود 2هزار واحد صنفی نیز در مرحله دریافت مجوز هستند. به‌عبارتی؛ به ازای هر 263واحد مسکونی در مناطق 22گانه شهرداری تهران، یک بنگاه مشاور املاک دارای مجوز یا در حال دریافت مجوز وجود دارد. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: اگر همین امروز یک نفر برای تأسیس یک دفتر مشاور املاک در شهر تهران دست‌به‌کار شود، حدود 3ماه زمان نیاز دارد تا طبق ماده 26قانون نظام صنفی کشور، مجوز مورد نیاز را از اتحادیه املاک بگیرد و دفتر کاری خود را مطابق با آیین‌نامه‌های اتحادیه مشاوران املاک افتتاح کند. البته افراد می‌توانند بدون طی کردن این مسیر نیز یک بنگاه ملکی غیرمجاز را دایر کنند که در این صورت به‌محض اطلاع بازرسان اتحادیه صنف مشاوران املاک، ماده ۲۷ قانون نظام صنفی کشور در مورد آنها اجرا شده و محل کسب آنها پلمب خواهد شد. خسروی در پاسخ به اینکه درصورت شناسایی واحدهای مشاور املاک غیرمجاز چه اقداماتی انجام می‌شود، می‌گوید: طبق قانون نظام صنفی، چنانچه این افراد بخواهند به فعالیت خود ادامه دهند، باید مجوز بگیرند که راه آن همان اجرای ماده‌26 و طی‌شدن دوره 3ماهه برای صدور مجوز است. در حقیقت قانون می‌گوید تا کسی جواز کسب نگرفته، اجازه فعالیت صنفی ندارد؛ اما یک تبصره اضافه کرده‌اند که اگر کسی پرونده دریافت مجوز را تشکیل داد، به‌خاطر وضعیت بیکاری، مساعدت کنید و مهلت بدهید که ما هم این کار را انجام می‌دهیم. او دلیل تسهیلگری اجباری اصناف در صدور مجوز را بالا بودن نرخ بیکاری عنوان می‌کند و می‌افزاید: ما نمی‌خواهیم با این سرعت به تعداد همکاران خود اضافه کنیم، اما اختیاری نداریم و باید به درخواست‌هایی که شرایط لازم را دارند، ترتیب اثر بدهیم. نکته قابل ‌توجه اینکه طبق اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک، براساس قانون، شرط تحصیلاتی برای دریافت مجوز بنگاه ملکی، سواد خواندن و نوشتن است و داشتن هیچ‌گونه تخصص، سابقه یا تجربه‌ای ملاک نیست.

سرانه درآمد املاک

طبق آمار بانک مرکزی، در سال 1400میانگین قیمت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۸۴هزار و ۸۰۰تومان بوده است. از سوی دیگر، در آمارهای صدور پروانه‌های ساخت مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر، میانگین زیربنای واحدهای برنامه‌ریزی شده برای احداث، بیش از 100مترمربع بوده است. با این حساب، اگر میانگین زیربنای واحدهای استیجاری شهر تهران حدود 100مترمربع درنظر گرفته شود، میانگین اجاره ماهانه هر واحد استیجاری در سال 1400معادل 8میلیون و 480هزار تومان بوده است. با توجه به اینکه حق کمیسیون مشاوران املاک در قراردادهای اجاره، یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه از هر طرف معامله است، درآمد آنها در هر قرارداد حدود 3تا4میلیون تومان خواهد بود. براساس آمارهای غیررسمی، تعداد معاملات بازار اجاره تهران به کمتر از 200هزار مورد در سال می‌رسد که با این حساب، میانگین درآمد مشاوران املاک از این محل به حدود 860میلیارد تومان خواهد رسید. با فرض سهم مساوی 14هزار مشاور املاک شهر تهران از این درآمد، سرانه هر بنگاه به 61.5میلیون تومان خواهد رسید. از سوی دیگر، طبق آمارهای بانک مرکزی، در سال 1400بالغ ‌بر 77هزار و 222واحد مسکونی در بنگاه‌های مشاور املاک شهر تهران ثبت شده که با فرض میانگین متراژ 100متر و میانگین قیمت 31میلیون و 296هزار تومان برای هر مترمربع، حق کمیسیون نیم درصدی صنف مشاوران املاک شهر تهران از هر دو طرف معامله در سال 1400به حدود هزار و 200میلیارد تومان می‌رسد. با توجه به این رقم، سرانه درآمد هر بنگاه مشاور املاک شهر تهران در حوزه خرید و فروش ملک حدود 86.3میلیون تومان است. درمجموع، میانگین سرانه درآمد هر یک از واحدهای صنفی مشاور املاک شهر تهران در بازارهای مسکن و اجاره در سال 1400تقریباً 147.8میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این رقم با احتساب حق‌التحریر، انعقاد قراردادهای مشارکت و احداث می‌تواند تا حدودی افزایش پیدا کند و حتی برای آن دسته از مشاوران املاکی که واحدهای گران‌قیمت معامله می‌کنند می‌تواند ده‌ها و حتی صدها برابر بیشتر باشد، اما درمجموع درآمد قانونی همه مشاوران املاک بدون تخلف از قوانین صنفی، نمی‌تواند چندان بیش از رقم محاسبه شده باشد و همین مسئله از یک‌سو، پایداری کسب‌وکارهای تازه‌کار این صنف را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر ضریب بروز تخلف از قواعد صنفی به‌خصوص در محاسبه، دریافت حق کمیسیون را بالا می‌برد؛ موضوعی که به‌گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک درصورت منعکس شدن به واحد بازرسی اتحادیه، با تنبیه شدید واحدهای متخلف مواجه خواهد شد.

مشاوران املاک و گرانی ملک

بنگاه‌های مشاور املاک یا همان دلال‌های بازار ملک همیشه یکی از متهمان گرانی مسکن به‌خصوص در دوره‌های جهش قیمت معرفی شده‌اند، اما مسئولان صنف مشاوران املاک همواره این اتهام را رد کرده و می‌گویند: مشاوران املاک با دلالت معامله و جوش دادن آن به سود می‌رسند و گرچه وجود افراد متخلف در همه صنوف وجود دارند و نمی‌توان وقوع تخلف را منکر شد، اما درمجموع اینکه مشاوران املاک عامل گرانی مسکن معرفی شوند، هرگز واقعیت ندارد. مصطفی‌قلی خسروی، با تأکید بر اینکه مقصر بودن بنگاه‌ها در گرانی مسکن مبنا ندارد، می‌گوید: هرچه ثبات قیمتی بازار مسکن از سال91تا 96 دستاورد مشاوران املاک بوده، می‌توان گرانی مسکن از سال96 تاکنون را نیز به‌حساب آنها نوشت. او تأکید می‌کند که مسکن، جزء و تابعی از اقتصاد ایران است و با دستمزد، انرژی و نهاده‌های موجود در همین اقتصاد تولید می‌شود و نمی‌توان انتظار داشت که در شرایط تورمی، قیمت آن افزایش پیدا نکند. خسروی همچنین در مورد اینکه آیا تعداد بالای فعالان صنف مشاوران املاک کیفیت خدمات این صنف و نظارت بر آنها را کاهش می‌دهد یا نه، می‌گوید: اگر اجازه بدهند، من به‌عنوان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در اسرع زمان تعداد مشاوران املاک پایتخت را به یک‌سوم تعداد موجود کاهش می‌دهم؛ اما صنف مشاوران املاک تافته جدابافته نیست و نمی‌تواند تصمیمی در این حوزه بگیرد.

 منبع: همشهری