گروه نجات بازار اجاره

با ثبت طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در مجلس، یک عضو دیگر به تیم نجات بازار اجاره اضافه شد؛ اما همچنان اصرار سیاستگذاران برای اختراع دوباره چرخ و بی‌توجهی به تجربیات موفق نظام اجاره‌داری دنیا، مسئله‌ای است که خوش‌بینی به موفقیت آنها را کمرنگ می‌کند.

اخبار بازار ایران – بازارهای مسکن و اجاره ایران به‌دلیل نبود پایگاه اطلاعاتی جامع و شفاف درگیر وضعیتی شده که حتی در آزادترین اقتصادهای دنیا نیز مسبوق به سابقه نیست. در این میان، نبود عزم جدی برای ارتقا یا تغییر روابط موجر و مستأجر، شرایط بازار اجاره به‌طور کامل علیه مستأجران شده و هزینه این اتفاق هرساله از جیب خانوارهای مستأجر پرداخت می‌شود؛ به‌گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی به‌طور میانگین به ۱.۷ برابر اتحادیه اروپا و منطقه یورو رسیده است.

اصرار وزارت راه به تجربه شکست‌خورده

مناسبات بازار مسکن به‌گونه‌ای است که هم تکانه‌های تورمی را جذب می‌کند و هم به‌سادگی توسط بازیگران بزرگ بازار دست‌کاری می‌شود؛ ازاین‌رو اثرپذیری مستقیم بازار اجاره از اتفاقات بازار مسکن و غیبت نهاد تنظیم‌گر در آن سبب شده این تکانه‌ها به بدترین شکل ممکن توسط مستأجران که عمدتاً اقشار ضعیف و متوسط جامعه هستند، احساس شود. در سال 1399و در شرایطی که اجرای محدودیت‌های سخت‌گیرانه برای مقابله با همه‌گیری کووید- 19، اقتصاد ایران را در وضعیت اضطرار قرار داده بود، ستاد مقابله با کرونا تصمیم گرفت به‌منظور حفاظت موقتی از اقشار آسیب‌پذیر به‌ویژه مستأجران وارد عمل شود و به همین واسطه در 2مصوبه پی‌درپی در سال‌های 1399و 1400، حکم به تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ تعزیر 25درصد در تهران، 20درصد در کلانشهرها و 15درصد در سایر نقاط شهری داد. البته این مصوبه ضمانت اجرایی کافی نداشت و میزان موفقیت آن در مقایسه بازار 6.5میلیون نفری اجاره چندان قابل‌توجه نبود؛ اما به‌واسطه سخت شدن فرایند دریافت حکم تخلیه املاک استیجاری از مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف، عملاً مستأجرانی که توانایی مالی آنها کمتر از قیمت‌گذاری بازار بود، می‌توانستند روی استمرار سکونت خود در ملک استیجاری پافشاری کنند و درنهایت به قیمت جنگ اعصاب با موجر و مراجعه به شورای حل اختلاف، از گزند تورم سنگین بازار اجاره در امان بمانند.

در ادامه، این مصوبه، از اواخر پارسال و با فروکش کردن موج‌های شیوع کرونا، عملاً از سوی بازار پس زده شد و مستأجرانی که در یکی دو سال اخیر از این مصوبه برخوردار شده بودند، یکباره با جهش بیش از صددرصدی قیمت پیشنهادی موجران مواجه شدند و خوش‌نشینی آنها به پایان رسید؛ اما حالا دوباره وزارت راه و شهرسازی درخواست داده است مصوبه ستاد مقابله با کرونا با تغییراتی در نرخ افزایش اجرایی شود تا به‌زعم متولیان حوزه مسکن و اجاره در این وزارتخانه، ثمرات و دستاوردهای این مصوبه در ساماندهی بازار اجاره ادامه پیدا کند. این در حالی است که حتی مراجع رسمی انتشار آمار، ازجمله مرکز آمار ایران، رشد قیمت اجاره در قراردادهای اجاره تمدیدی در 2 سال اخیر را سالانه بالای 40درصد اعلام می‌کنند که مهر تأییدی بر بی‌اثری این مصوبه برای بخش عمده بازار است.

ابتکار مجلس برای ساماندهی بازار اجاره

در آستانه فصل جابه‌جایی مستأجران در بازار مسکن، برخی از نمایندگان مجلس طرح دوفوریتی «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» را ارائه داده‌اند که در سامانه مجلس ثبت شده و به‌زودی باید درباره آن رأی‌گیری شود. علی خضریان، نماینده تهران در مجلس با ارائه توضیحاتی درباره جزئیات این طرح، به ایسنا گفته است: بخش قابل‌توجهی از هزینه خانوارها به پرداخت اجاره‌بهای منزل اختصاص دارد و رشد افسارگسیخته نرخ اجاره منازل باعث ایجاد مشکلات زیادی برای مردم شده است؛ باوجوداین، هیچ راهکار کنترلی یا قیمت‌گذاری درخصوص این موضوع مهم صورت نگرفته و لازم است با ملاحظه اصول و قواعد حقوقی و فقهی راهکار مناسبی در این زمینه اندیشیده شود. آنگونه که از اظهارات خضریان برمی‌آید، در طرح مجلس بر مشکلات قوانین حقوقی و فقهی برای قراردادهای اجاره تمرکز شده و قرار است با اصلاح این مشکلات کار ساماندهی بازار اجاره جلو برده شود؛ چراکه از منظر حقوقی طبق اصل آزادی قراردادها و براساس قواعد فقهی طبق اصل تسلیط، مداخله اشخاص ثالث ازجمله دولت و حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع است و دخالت قانونگذار یا دولت در زمینه تعیین موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصی، ازنظر شرع و قانون اساسی مورد ایراد شورای نگهبان واقع خواهد شد.

از سوی دیگر، در بازار اجاره ایران، دریافت اجاره‌بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی محسوب می‌شود و دخل و تصرف در آن می‌تواند به مشکل‌سازی برای قشر دیگری از جامعه منجر شود؛ اما آنگونه که در طرح مجلس نیز مدنظر قرار گرفته، حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی این درآمدها با اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی، صاحبخانه‌ها را به رعایت الگوهای مناسب با احوال مستأجران مانند دریافت اجاره‌بهای کمتر و عقد قرارداد بلندمدت‌تر تشویق کند و در مقابل برای کسانی که برخلاف الگوها رفتار کرده و مثلاً اجاره را بیش از نرخ تورم رسمی کشور افزایش می‌دهند، سیاست‌های تنبیهی مانند مالیات مضاعف اعمال کند. تشویق موجران منصف با ارائه امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به‌صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تخفیف در عوارض و مالیات وصولی از آنها نیز ازجمله راهکارهایی است که در طرح دوفوریتی مجلس ارائه شده است.

پاشنه آشیل سیاست‌های اجاره‌ای

کارشناسان متفق‌القول هستند که تا وقتی مسکن کالای سرمایه‌ای باشد و راه تخلیه تبعات اقتصاد کلان در این حوزه مسدود نشود، تنش قیمتی جزء جدانشدنی مسکن خواهد بود و این مهم بدون تجهیز یک پایگاه اطلاعاتی جامع و شفاف و اعمال سیاست‌های قاطع در مورد نحوه و میزان مالکیت زمین شهری و واحد مسکونی امکان‌پذیر نخواهد بود. از سوی دیگر، در بازار اجاره نیز تا زمانی که سامانه ملی املاک و اسکان به‌صورت کامل و اصولی راه‌اندازی نشود و وضعیت سکونت و مالکیت افراد مشخص نباشد، عملاً حکمرانی بر قراردادهای اجاره به‌نحوی‌که به ساماندهی بازار منجر شود، امکان‌پذیر نیست؛ ازاین‌رو سیاستگذاران در دولت و مجلس، به‌جای تلاش برای اختراع دوباره چرخ، بهتر است یک‌بار الگوی موفق یک کشور توسعه‌یافته در بازار اجاره را مطالعه کرده و آن را نعل به نعل در کشور پیاده کنند.

 منبع: همشهری